Digital Realty Trust (DLR)

Jak analizować REIT'y i czy są one dobrą inwestycją długoterminową?
10.10.2020

Na początek informacja, że powoli kończy się pierwszy nakład mojej książki, więc jeśli chcesz zdobyć egzemplarz z pierwszego wydania to gorąco zachęcam do zakupu. Książka dostępna jest pod tym linkiem: "Giełda, inwestycje, trading".  

Przechodząc do dzisiejszego wpisu - przedstawię kolejną spółkę, która jako REIT notowana jest na amerykańskim rynku. Dla początkujących: REIT czyli Real Estate Investment Trust to podmiot finansowy, który występuje w charakterze spółek lub funduszy dzięki którym inwestor może inwestować w nieruchomości. REIT'y są szczególnie interesujące dla osób poszukujących stały pasywny dochód z tytułu dywidendy - one według ustawy muszą wypłacać co najmniej 90% zysku w formie dywidendy, za to mają pewne ulgi podatkowe. 

REIT'y analizuje się zupełnie inaczej niż akcje, tzn. analiza opiera się więcej w oparciu o cash flow. Pozostałe wskaźniki finansowe mogą służyć do analizy ogólnej w której sprawdzamy jej "jakość". Dzisiejszy REIT, który wziąłem pod lupę to Digital Realty Trust, czyli fundusz, który inwestuje w centra danych, zapewniając wiodącą globalną platformę dla centrów wymiany danych, połączeń wzajemnych i rozwiązań kolokacyjnych. Jej obecna kapitalizacja rynkowa wynosi ok. 42 mld. $ i zatrudniają w sumie 1550 pracowników. 

Największymi klientami firmy są mnz. Facebook, AT&T i International Business Machines, a sam popyt na przetwarzanie danych w chmurze nadal rośnie. Obiecującą przyszłość potwierdzają również wyniki finansowe, które są w rosnącym trendzie:

Zarówno obroty jak i zysk netto stabilnie wspinają się do góry, a średnioroczny wzrost obrotów z minionych 10 lat wyniósł 17,55% (z roku na rok). Jednak jako REIT, najbardziej interesująca jest pod względem dywidendy i tu rośnie ona nieprzerwanie od 11 lat (z roku na rok wzrasta średnio o ok. 9%). Jej obecna stopa wynosi 2,83% i przeznaczają na nią 152% wypracowanych zysków (52% ponad osiągnięty przychód netto) - ALE, jak już wspomniałem na początku artykułu: wycena REIT'ów wygląda troszeczkę inaczej. Analizując jaką część zysków firma przeznacza na dywidendę lepiej posłużyć się wskaźnikiem wypłaty w oparciu o przypływ pieniężny i tu wynosi on 49,61%, co daje miejsce na kontynuację podwyższania dywidendy. 

Przechodząc do wyceny: jako, że REIT analizujemy pod dywidendę, można przyjąć uproszczony model wyceny w oparciu o stopę dywidendy. Ona od ponad 10 lat stabilnie rośnie, przy tym jej stopa znajduje się na najniższych poziomach od 2011 roku:

Oznacza to, że kurs spółki wzrósł szybciej niż średnioroczna podwyżka dywidendy, która w dużym stopniu powiązana jest z osiąganymi przychodami. Średnioroczna stopa dywidendy z minionych 10 lat lekko przekracza 4%, dlatego myślę, że interesująca do inwestycji stanie się dopiero w momencie spadku kursu do poziomów w których ta dywidenda przekroczy właśnie 4% (przypomnę, że obecna stopa wynosi 2,83%). Czysto technicznie (krótsze ujęcie czasowe) do czynienia mamy z wysoką zmiennością, co ze względu na brak reakcji na poprzednie poziomy zwrotne mocno utrudnia trading w oparciu o Price Action:

DLR 09.10.2020 - 158,19 $

Więc tradując musimy orientować się po wielkościach poprzednich zejść, tzn. ruchy powrotne często sięgają 15% korekty i wraz z wystąpieniem takiej korekty możemy dopiero pomyśleć o zakupie. Poziomy obronne również wyznaczyć musimy w oparciu o zmienność (a nie poprzednie poziomy zwrotne), co oznacza, że również patrzymy na zasięg wcześniejszych korekt. Więcej danych do firmy załączam niżej:

Pozostało otwarte pytanie czy REIT'y są dobrą inwestycją długoterminową?
Uważam, że osoby, którym zależy na pasywnym przypływie pieniężnym, który uzyskać można z tytułu dywidendy, REIT'y są świetnym instrumentem finansowym. Jednak uważam również, że zdecydowana większość osób, które tą strategię wybrała (strategia dywidendowa) jest dla niego/niej strategią nieodpowiednią - głównie ze względu na niższe średnioroczne stopy zwrotu (przy podobnie głębokich obsunięciach) oraz posiadany kapitał, jakim większość prywatnych inwestorów dysponuje. Strategia dywidendowa ma sens w momencie kiedy nie chcemy zajmować się naszymi inwestycjami aktywnie oraz w momencie kiedy tą dywidendę wykorzystujemy do celów konsumpcyjnych, nie do reinwestycji - dlaczego, pisałem w darmowym fragmencie z mojej książki, który pobrać można, klikając na poniższy link:

Pobierz darmowy fragment książki -> 

Na zakończenie dla osób głodnych darmowej wiedzy - polecić mogę ebook'a, który udostępnił mi LYNX Broker - przypomnę również, że jeśli przy zakładaniu konta powołasz się na mój blog (pamietnikgieldowy), to broker zwróci Tobie 50 $ z prowizji od transakcji, link do rejestracji: odbierz 50 $. Darmowy ebook z kolei znajdziesz klikając na poniższy baner: